樓市，出現(xiàn)三大變化丨年中經(jīng)濟(jì)觀察

　　文 龐無忌

　　告別高增長時代后，回歸理性的中國樓市會走向何方？答案聚焦在房地產(chǎn)新發(fā)展模式上。

　　2024年上半年，房地產(chǎn)市場在供求再平衡中探索新發(fā)展模式。房地產(chǎn)政策、市場、企業(yè)三個層面出現(xiàn)三大新變化，成為樓市發(fā)展新模式的重要注腳。

　　01：調(diào)控政策現(xiàn)兩大“前所未見”

　　首先，政策力度前所未見。上半年，限購、限售等限制性政策大面積退出，上海樓市限購政策十余年來首次出現(xiàn)實質(zhì)性松動，目前全國執(zhí)行限購政策的地方僅剩個位數(shù)。各地首付比例和房貸利率持續(xù)下調(diào)。

　　貝殼研究院統(tǒng)計顯示，截至5月底，百城中超八成城市首套房最低首付比例降至15%，百城二套房平均利率自2019年以來首次進(jìn)入“3時代”(低于4%)。根據(jù)中指研究院監(jiān)測，2024年上半年中國有約180個地方出臺房地產(chǎn)相關(guān)政策超360條。

　　中原地產(chǎn)研究院作了一個比較：如果將2022年年中時(調(diào)控政策最嚴(yán)厲時期)限制性樓市政策的力度視為100分，當(dāng)下主要城市樓市收緊力度僅為22分。

　　其次，調(diào)控措施前所未見。今年以來出臺的諸如房地產(chǎn)項目“白名單”制度、政府收購部分存量商品住房用于保障性住房等，都是前所未見的政策措施，跳出了過去簡單“過熱時限制、過冷時刺激”的政策邏輯。

　　業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，新的“解題思路”有望推動庫存消化，解決現(xiàn)階段關(guān)鍵問題。

　　02：房地產(chǎn)市場現(xiàn)積極信號

　　6月份，中國主要城市樓市交易量環(huán)比回升。據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，6月份，重點城市新房成交量創(chuàng)年內(nèi)單月新高。當(dāng)月，中國30個重點城市整體成交1335萬平方米，環(huán)比增長17%，與一季度月度均值相比增長52%；其中，上海、廣州、深圳環(huán)比增幅均在35%以上。

　　二手房市場交易活躍度高于新房。克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月份，22個重點城市中，六成城市二手房成交量環(huán)比回升，其中，上海、廣州等領(lǐng)漲，增幅在40%左右；北京、杭州、南京等穩(wěn)步回升，增幅在10%左右。中指研究院常務(wù)副院長黃瑜舉例稱，6月上海二手商品房成交超2.6萬套，創(chuàng)近一年新高；北京二手住宅網(wǎng)簽接近1.5萬套。

　　高能級城市率先企穩(wěn)，被視為市場見底的一個信號，有評級機構(gòu)“聞風(fēng)而動”。近期，國際信用評級機構(gòu)標(biāo)普將中國海外發(fā)展有限公司的長期發(fā)行人信用評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”，并將該公司未償高級無抵押票據(jù)的長期發(fā)行評級由“BBB+”上調(diào)至“A-”。

　　03：新發(fā)展模式催生新增長點

　　經(jīng)過20余年高速發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場在解決了“有沒有”的問題后，發(fā)展重心向“好不好”轉(zhuǎn)變。存量房屋更新、城中村改造、完整居住社區(qū)建設(shè)、老舊小區(qū)改造……近期官方推動的一系列工程不僅提高居住的便利度和舒適度，也引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)從“建更多的房子”向“提供更好的居住條件”轉(zhuǎn)向。

　　這一過程中，新增長點也隨之出現(xiàn)。

　　國海證券研報認(rèn)為，與典型發(fā)達(dá)國家相比，中國房地產(chǎn)業(yè)在物業(yè)管理、中介服務(wù)和居民自有住房服務(wù)等方面對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)率顯著偏低，有較大提升空間；隨著房地產(chǎn)業(yè)新發(fā)展模式逐步建立，未來房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)將從增量擴(kuò)張向存量運營服務(wù)轉(zhuǎn)移，上述活動有望成為新的經(jīng)濟(jì)增長點。

　　存量運營服務(wù)正是當(dāng)下房企轉(zhuǎn)型的重要方向。

　　中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，典型房企普遍采取“輕重并舉”戰(zhàn)略，重資產(chǎn)的開發(fā)業(yè)務(wù)聚焦核心城市、以銷定投；輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)則布局物業(yè)服務(wù)、商業(yè)運營、代建、長租公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、康養(yǎng)等多元業(yè)務(wù)。2018年至2023年，典型房企毛利中來自經(jīng)營業(yè)務(wù)的占比從8.9%增長到26.5%。

　　劉水認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)格局正在發(fā)生變化，隨著房企風(fēng)險緩慢出清，新生力量將乘勢崛起，房地產(chǎn)行業(yè)也將“辭舊迎新”。